É possível um condomínio residencial proibir a locação de imóveis por meio de plataforma digitais, como o Airbnb?

É possível um condomínio residencial proibir a locação de imóveis por meio de plataforma digitais, como o Airbnb?

O artigo 48 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) prevê a locação por temporada para “para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde”, com prazo não superior a 90 dias, “esteja ou não mobiliado o imóvel”. Já o artigo 1.336 do Código Civil dispõe que o proprietário não pode alterar a destinação de seu imóvel “e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança” dos demais condôminos.

Em regra, desde que o proprietário da unidade não desvirtue a finalidade do imóvel e não prejudique o sossego, a saúde e segurança dos demais condôminos, a convenção de condomínio não pode restringir a locação. Situação diversa ocorrerá quando o proprietário dispor de seu imóvel para hospedagem atípica, situação que configurará mudança de destinação da unidade imobiliária de residencial para comercial, o que, na grande maioria dos condomínios residenciais, é vedado pela convenção.

Em recentes decisões, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que a disponibilização de imóveis para terceiros por curto período e de forma fracionada, pode configurar hospedagem atípica. Mas é importante esclarecer que o STJ não vinculou a utilização de plataformas digitais à hospedagem atípica, pois, “a forma pela qual determinado imóvel é disponibilizado para uso de terceiros não é o fator decisivo para que tal atividade seja enquadrada em um ou outro regramento legal.”

No final do ano de 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que convenção de condomínio pode proibir que proprietários aluguem seus imóveis por temporada, seja por plataformas digitais, como o Airbnb, ou outros serviços de locação.

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